신혼부부 특별공급, 제대로 활용하는 법

[연재] 조은상의 내 집 마련 노하우
지난 2009년부터 시작된 전세가 상승세가 멈출 줄 모르고 있다. 매매가 상승에 대한 기대감이 크게 꺾이면서 전세 시장으로만 수요가 몰리고 있어서다. 이로인해 결혼을 통해 인생을 새롭게 시작하는 신혼부부들의 근심도 크게 늘고 있다. 전세 구하기가 어려울 뿐만 아니라 구했다고 하더라도 2년 뒤 재계약 시점에 전세금을 올려주려면 만만치 않은 자금을 마련해야 하기 때문이다.

그렇다고 전세를 빼서 이사를 하기가 쉬운 것도 아니다. 현재의 전세난은 전국 전 지역에서 발생하고 있다고 해도 과언이 아니므로 전셋집을 줄여 가거나, 입지가 떨어지는 지역을 선택하거나, 지금보다 낡은 집을 고르지 않는다면 전세금 상승은 불가피하다. 세입자로 사는 것만 해도 서러운데 이사 걱정까지 해야 한다니 정말 서글프지 않을 수 없다.

그럼 발상의 전환을 해보는 것은 어떨까. 전세 난민이 되어 떠돌 것이 아니라 적극적으로 내 집 마련에 나서보는 것이다. 무모한 것처럼 보일 수도 있지만 준비만 잘하면 절대 나쁜 선택이 아니다.

내 집 마련에는 여러 가지 방법이 있지만 현재의 주택시장에서는 분양을 받는 것이 가장 나은 방법이다. 기본적으로 새 아파트는 가격 하락의 가능성이 가장 적으며 분양가 상한제가 적용되고 있기 때문에 당첨 운이 좋으면 좋은 지역의 아파트를 비교적 저렴한 가격에 구할 수 있다. 특히 신혼부부들을 위한 특별공급 제도가 실시되고 있으므로 이것을 이용하면 남들보다 더 유리한 조건으로 내 집 마련이 가능하다.

신혼부부 특별공급을 받기 위해서는 일정 자격을 갖춰야 한다. 우선 입주자모집공고일 현재 혼인기간(혼인신고일 기준, 재혼 포함)은 5년 이내이고 그 기간 중 임신이나 출산하여 자녀가 있는 무주택세대주가 대상이다. 다음으로는 청약통장이 필요하다. 6개월 이상 가입 기간이 지나야 하고 6회 이상 납입이 이뤄져야 한다.

또, 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하(배우자가 소득이 있는 경우에는 120%)여야 하는 데 참고로 4인 가구 기준 2012년도 도시근로자 월평균 소득은 5,017,805원이다. 아울러 자동차와 부동산에 대한 자산보유기준도 적용되므로 보다 자세한 사항은 입주자모집공고를 참고하면 된다.

청약 자격을 갖췄다면 이제 어떤 아파트에 청약할 것인지에 대한 문제가 남는다. 아파트를 고를 때의 기본은 자신의 생활권에 속해 있는가 하는 것이다. 아무리 좋은 아파트라고 해도 출퇴근이 불가능하다거나 생활에 큰 불편이 발생한다면 만족스러운 선택이 될 수 없다. 하지만 무엇보다 중요한 것은 미래가치가 있는지 여부다. 미래가치가 높은 지역은 지하철 개통이 예정돼 있거나 역세권인 지역, 신도시나 혁신도시처럼 대규모 개발이 이뤄지는 지역, 주변 시세에 비해 분양가격이 저렴한 지역 등이 해당한다.

내 집 마련에는 여러 가지 방법이 있지만 현재의 주택시장에서는 분양을 받는 것이 가장 나은 방법이다. 기본적으로 새 아파트는 가격 하락의 가능성이 가장 적으며 분양가 상한제가 적용되고 있기 때문에 당첨 운이 좋으면 좋은 지역의 아파트를 비교적 저렴한 가격에 구할 수 있다. ⓒ베이비뉴스

그렇다면 올해 분양이 예정된 지역 중에 미래가치가 높은 지역은 어떤 곳이 있을까?
9월에는 광교신도시에서 분양하는 광교참누리가 눈에 띈다. 신분당선 연장선 경기대역이 2016년 2월 개통 예정인데다 신분당선 연장선은 강남과의 직결 노선이라는 점에서 장점이 있다.

같은 9월에 동탄2신도시에서 분양하는 반도유보라 아이비파크2.0도 관심 대상이다. 동탄신도시에는 GTX가 개통될 예정이어서 강남 접근성이 크게 개선될 예정이고 삼성전자 등 배후 산업단지 수요가 많아 경기 남부권에 생활권을 갖고 있다면 청약에 나서볼 만하다.

9~10월에 걸쳐 공급될 위례신도시에도 많은 수요가 몰릴 전망이다. 위례신도시에는 아파트, 주상복합 공급이 모두 이뤄질 예정인데 주상복합에 대한 선호도가 점차 떨어지고 있는 점, 가족 단위 거주가 다소 불편하다는 점을 감안하면 아파트 청약이 더 적절할 것으로 보인다. 분양예정 단지는 위례신도시 A2-11블록 자연 & , A2-9블록 위례 센트럴파크 푸르지오, A3-9블록 그린파크 푸르지오 등이다.

저렴한 가격에 내 집 마련을 하고 싶다면 오는 12월 인천 서창2지구 3블록에 나오는 LH 공공임대를 고려해도 좋다. 보금자리지구인 탓에 분양가가 저렴하고 공공임대이므로 추후 인근 시세보다 저렴한 가격에 분양전환 받을 수 있는 장점이 있다.

하지만 신혼부부 특별공급이라고 해서 모두에게 동일한 자격이 있는 것은 아니다. 당해 주택건설지역 우선공급 기준이 있기 때문이다. 이는 해당 지역 거주자에게 우선으로 당첨 기회를 부여하는 것을 말하는데 예를 들어 서울에서 분양되는 아파트는 서울 거주자에게 50%를 우선 공급하고 나머지 50%의 물량에 대해서 수도권 거주자에게 공급한다.

성남시에서 분양하는 아파트라면 30%를 성남시 거주자에게 우선 공급하고 나머지 20%를 경기도 거주자, 50%를 수도권 거주자에게 공급한다. 이때 해당 지역 거주자들끼리 경쟁해 당첨자를 선정한 뒤 낙첨자는 다시 광역권역 거주자들과 다시 한 번 경쟁하게 되므로 입주자모집공고에 기재된 내용을 꼼꼼히 살펴 당첨 확률을 높여야 한다. 설사 신혼부부특별공급에서 낙첨됐다 하더라도 일반공급에 다시 청약할 수 있으므로 다른 사람들에 비해 당첨 확률은 더 높다고 하겠다.

아울러 4.1부동산대책에서 올해 안에 분양계약을 마치는 경우 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억 원 미만에 한해 취득 후 5년간 양도세를 면제해 주므로 연내 남아 있는 유망 물량에 적극 청약에 나서볼 만하다.

*칼럼니스트 조은상은 부동산써브 리서치팀장으로 재직 중이다. 저평가된 지역을 발굴하는데 관심이 많아 여러 현장을 직접 누비고 다닌다. 경제적으로 여유가 있는 사람들보다는 내 집 마련이 꿈인 서민들에게 꼭 필요한 부동산지식을 전달하는데 작은 힘을 보태고 싶다.