"서민은 봉?" 국민주택기금 근저당 과다설정 논란

[머니 투데이]무주택 서민들의 주거안정이란 공익적 목적으로 운용되는 국민주택기금의 근저당 설정비율이 시중은행의 주택담보대출보다 오히려 높게 책정되고 있어 과다설정 논란이 일고 있다.

근저당이란 채무자가 빚을 갚지 못할 경우를 대비해 채권자가 주택 등을 담보로 잡아두고 저당권을 미리 설정하는 것을 말한다. 이 설정비율이 높을수록 국민주택채권 매입비용 부담은 커지는 반면, 추가대출이나 임대 등 주택을 활용한 가계운용은 어려워진다.

21일 국토교통부와 금융권에 따르면 현재 우리은행은 주택담보대출의 근저당 설정비율로 110%를 적용하고 있다. 지난해 8월 금융소비자 권익보호의 일환으로 관련 비율을 120%에서 10%포인트 인하했다.

우리은행은 국민주택기금의 위탁 및 총괄수탁은행으로, 근로자서민주택구입자금 등 기금 대출도 취급하고 있다. 하지만 이 기금 대출의 근저당 설정비율은 120%로 주택담보대출보다 10%포인트 높다.

기금 대출의 근저당 설정비율이 높은 것은 소관부처인 국토부가 업무메뉴얼로 비율을 고정하고 있어서다. 국토부는 지난해 중순 관련 비율을 130%에서 120%로 낮춘 후 최근까지 현행 기준을 유지하고 있다. 시중은행 한 관계자는 "기금 대출은 국토부의 업무 메뉴얼에 따라 진행하는 위탁업무로 은행들이 임의로 설정비율을 변경할 수 없다"고 말했다.

우리은행뿐 아니라 경남은행의 주택담보대출 근저당 설정비율도 115%로 기금 대출보다 5%포인트 낮다. 경남은행은 지난해 4월 은행권 최초로 근저당 설정비율을 하향조정했다. 다른 시중은행들은 기금 대출과 같은 120%를 유지하고 있지만 최근 110%로 인하하는 방안을 금융당국과 협의 중이다.

소비자 입장에선 주택담보대출의 근저당 설정비율이 높을수록 불리하다. 우선 근저당 설정 등기를 위해 의무적으로 매입해야 하는 국민주택채권 비용부담이 커진다.

국민주택채권 매입규모는 근저당 채권 최고액을 기준으로 하기 때문이다. 예컨대 국민주택기금에서 1억원을 대출받았다면 약 120만원((1억원x120%)x1%, 할인매각시 7만8960원) 가량의 국민주택채권을 매입해야 하지만 우리은행은 110만원(할인매각시 7만2380원)으로 부담이 적다.

근저당 설정비율이 높을수록 집주인의 담보가치는 하락해 주택구입 후 집을 담보로 한 추가대출이나 임대운용이 힘들어질 수 있다. 전문가들은 국민주택기금이 상업적으로 대출을 취급하는 은행권보다 더 높은 근저당 설정비율을 유지하는 것은 문제라는 지적이다.

업계 관계자는 "은행은 손익을 위해 근저당 설정비율을 높게 가져가는 경향이 있다"며 "공익적 목적의 기금이 은행보다 높은 기준을 매기는 것을 서민들이 쉽게 납득하기 힘들 것"이라고 지적했다.

이 관계자는 이어 "근저당 설정비율은 대출이자, 연체이자 등을 종합적으로 감안해 산출하는데 기금 대출은 저리인데다 연체율도 낮아 비용 측면에서 유리하다"고 덧붙였다. 손실 우려가 적은 만큼 설정비율을 인하할 여지도 충분하다는 얘기다.

이같은 지적에 대해 국토부는 "현황을 파악해 인하여부를 검토하겠다"며 뒤늦게 대책마련에 나서기로 했다. 국토부 관계자는 "공적자금인 기금을 건전하게 운용하기 위해 은행과 유사한 수준을 유지해 왔다"며 "은행권 현황과 인하여지 등을 파악해 보겠다"고 밝혔다.